Como consecuencia de la actual crisis asociada al COVID-19 -si algo nuevo no surge en los próximos días- a partir de este 1 de Julio la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) introducirá cambios importantes para aquellos que deseen adquirir una propiedad con menos del 20% de pago inicial.
De acuerdo al comunicado de la asociación, estos cambios tienen como objetivos fundamentales asegurar la estabilidad de la SCHL, proteger a los futuros compradores de situaciones de impagos, y evitar un incremento desproporcionado de los precios de las propiedades, asegurando así la estabilidad del mercado inmobiliario.
Conviene recordar que en Canadá, cuando se compra una propiedad con menos del 20% del inicial, es obligatorio adquirir un seguro hipotecario através de la SCHL, el cual tiene como objetivo proteger a la institución emisora de la hipoteca en caso de impagos por parte del prestatario. El monto de este seguro dependerá del precio de compra y del inicial disponible. Su pago se integra al cálculo de la hipoteca, salvo el 9 % vinculado al impuesto de venta.
Así, a partir del 1ro de Julio, entre otros:
Los coeficientes de amortización de la deuda bruta y de amortización de la deuda total se limitarán al requisito estándar de 35/42. Actualmente este requisito es de 38/44.
Al menos uno de los solicitantes requerirá la calificación crediticia mínima de 680 puntos (en caso de comprar en pareja). En la actualidad este requisito es de 600 puntos.
En términos prácticos, ¿qué significa esto?
Explicación e implicación de los coeficientes
Coeficiente de amortización de la deuda bruta (CADB)
Es la relación entre la suma del total mensual de tus pagos por concepto de hipoteca (más los impuestos sobre la propiedad y los costos de calefacción) y tu ingreso mensual bruto. A partir del 1ro de Julio, estos pagos mensuales no deberán exceder el 35% del ingreso bruto.
A notar: los pagos que engloba este coeficiente son básicamente los inherentes a la propiedad que intentas adquirir; no dependen directamente de ti. Por lo tanto, asumiendo un mismo ingreso bruto y un mismo inicial, a partir del 1ro de Julio el precio máximo de la propiedad a la cual puedes aspirar se reducirá. Realistamente, en el corto plazo hay poco que puedes hacer para remediar esta situación.
Coeficiente total de amortización de la deuda (CATD)
Es la relación entre la suma de los pagos mensuales de todas las deudas y tus ingresos brutos mensuales. El total de los pagos mensuales por concepto de deudas -además de la nueva hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y la calefacción- incluye los préstamos para automóviles, las tarjetas de crédito y otros préstamos. A partir del 1ro de Julio, el CATD no podrá exceder el 42% de tus ingresos brutos. En la actualidad puede llegar hasta el 44%.
A notar: este coeficiente tiene en cuenta no sólo los nuevos pagos asociados a la propiedad que intentas adquirir, sino que también adiciona las mensualidades del total de tus otras deudas al momento de hacer la demanda para el préstamo hipotecario. Por lo tanto, asumiendo un mismo ingreso bruto, un mismo inicial y un mismo nivel de endeudamiento, a partir de 1ro de Julio el precio máximo al cual puedes aspirar se reducirá. Sin embargo, en lo que se refiere a este coeficiente, si logras reducir el pago mensual total por concepto de otras deudas, sí está en tus manos la posibilidad de aumentar a corto plazo tu máximo admisible. Un análisis integral de tu situación financiera se impone primero.
En resumen, para alguien que está a punto de comprar, o que reúne las condiciones básicas según las exigencias actuales, le conviene obtener la aprobación hipotecaria antes del 1ro de Julio. No hacerlo pudiera poner en peligro temporalmente la aceptabilidad para un préstamo hipotecario, o pudiera impedir el acceso a un préstamo que cubra el total de la deuda sobre la propiedad que intenta adquirir.
El historial de crédito
En lo que se refiere a tu historia de crédito (calificación crediticia), hay muy poco que puedes hacer antes del 1ro Julio. Sobre esto estaré escribiendo en próximas publicaciones
Si piensas que necesitas más información sobre este tema para tu proyecto personal, me puede contactar vía Zoom. Es gratis y sin ningún tipo de compromiso.
Recuerda: no dejes para mañana lo que debiste hacer ayer hacer ayer.